İpoteğe dayalı konut kredileri (mortgage) krizi ABD'de patlak verdiğinde, bunun Türkiye'ye yansıması konusunda farklı görüşler öne sürülüyordu. Bazıları, mortgage sistemi henüz Türkiye'ye gelmediği için sorun yaşanmayacağını savunuyordu. Bazıları ise bankaların konut kredilerinin adeta patladığını, bu nedenle bir risk oluşabileceğini ileri sürüyordu...

ABD'deki mortgage krizi, önce bu ülkedeki mali sektörü vurdu, ardından da uluslarararası kredi krizine dönüştü. Türkiye ise global risklere ek olarak yeni bir siyasi belirsizlik ortamına girdi. Bu arada mortgage yasası da meclisten geçti ve yürürlüğe girdi.

Konut kredilerinin büyüklüğü aradan geçen zamanda 30 milyar dolara ulaştı. Ancak piyasalardaki olumlu hava bozuldu ve gayrimenkul sektöründeki durgunluk giderek yayılmaya başladı. Yüzde 1'in altına düşen konut kredisi faizlerinin yeniden 1.80'lere kadar çıkması talebi vurdu. Satışlar azaldı, yeni projeler ertelenmeye veya iptal edilmeye başladı. Sektördeki durgunluk birçok firmayı iflas noktasına getirdi.

Başta demir-çelik ve çimento olmak üzere inşaat maliyetlerindeki artış da inşaat sektörünü olumsuz etkiledi. Sektördeki S.O.S sinyali ise hemen bankaların müteahhitlere açtığı kredileri akla getirdi. Türkiye Bankalar Birliği (TBB) verilerine göre, bankaların inşaat sektöründe kullandırdığı kredi miktarı 33 milyar 809 milyon YTL civarında. Bunun 14 milyar 83 milyon YTL'si nakit, 19 milyar 729 YTL'si de gayrinakdi kredilerden oluşuyor. İnşaat kredilerinin toplam krediler içindeki payı ise yüzde 7.5...

Geri sayım başladı mı?

İnşaat sektöründeki durgunluk ve nakit krizinin bankaların kredi portföyünde yarattığı riske ilk kez dikkati çekense uluslararası yatırım kuruluşu Raymond James oldu. "İnşaat sektörü için geri sayım başladı" başlığıyla spesifik bir rapor yayınlayan RJ, Türkiye'de global risklerin yanı sıra iç siyasi belirsizliğin ve enflasyonun beklentilerin üzerinde gelmesinin referans bono faizlerini yüzde 19'un üzerine çıkardığına dikkati çekti. Artan faizlerin konut kredilerindeki büyümeyi frenlediğini belirten RJ, yükselen faizlerin, tüketici kredileri ve özellikle de konut kredileri üzerindeki negatif etkisinin görülmeye başladığını kaydetti. RJ'ye göre, mortgage yasası TBMM'den geçmesine rağmen, konut kredilerindeki büyüme hızı yüzde 4'ten 2'ye geriledi. Faizlerdeki sert artış ve iç siyasi belirsizlik karşısında tüketici, kredi kullanmaktan çekiniyor. İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük şehirlerdeki durgunluk fiyatların gevşemesine yol açtı.

İnşaat firmaları zayıf talep ve artan maliyetler arasına sıkışmış vaziyette. Kar marjları da düştü. Sektörde aşırı bir arz fazlası dikkat çekiyor. Bunun azaltmak için bazı inşaatçılar projelerini ya iptal ediyor ya da erteliyor. Diğerleri ise başlamadan önce ön satış yapıyor. Fakat kısmi satış ve uzun dönemli erteleme projenin karlılığını azaltıyor.

Artan faizlerle baş etmenin diğer bir yolu ise inşaat şirketinin kendi sermayesiyle konut kredilerini finanse etmesi. Diğer bir deyişle bazı müteahhitler, bankalarla anlaşarak bir kısım finansal yükü üstleniyor ve daha cazip konut kredi faizleri sunabiliyor.

İnşaat sektöründeki kredi dağılımını inceleyen RJ, nakit akışı sorunu büyürse bunun bankacılık sektöründe bir net kredi riski (NPL) doğurabileceğine dikkat çekiyor. Keza birçok girişimci yeterli tecrübe ve sermayeye sahip olmadığı halde cazibeye kapılıp sektöre girdi. İşte sektörde ilk fire verecek olanlar da bunlar. RJ'ye göre, inşaat şirketlerinin kredi koşullarını yerine getirememe yani "default" durumuna düşmeleri mümkün.

Raymond James Türkiye, değerlendirmesinde, Türkiye Bankalar Birliği'nin verilerine dikkati çekiyor. Sözkonusu verilere göre, inşaat sektörüne kullandırılan kredilerin toplam kredi portföyü içindeki payı en fazla olan bankalar Banka Asya ve Yapı Kredi. İnşaat sektöründe olası bir default sorunu çıkması halinde en az etkilenecek bankalar ise TSKB ve Akbank olarak görülüyor.

Teslim süreleri uzuyor

İstanbul Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Sabri Ateş, kredi faizlerindeki artışın emlak sektöründe daralmaya yol açtığını, buna bağlı olarak fiyatların da düştüğünü belirtiyor. ABD'deki mortgage krizinin Türkiye'ye de yansımaya başladığını öne süren Ateş, AK Parti'ye açılan kapatma davasının da piyasada sıkışmaya neden olduğunu düşünüyor.

"Piyasada hiç hareket yok. Sektörde yüzde 50 daralma var" diyen Ateş'e göre, kurumsallaşmayı başaranlar dışında birçok inşaat firması iflas noktasında. 2 yılda bitirilmesi gereken konutlarda bu süre artık 6-7 yıla uzuyor...

Sabri Ateş, faizlerdeki yükselişin süreceğini ve 2009'un daha da karanlık bir yıl olacağını öngörüyor. Ardından da geçmiş yıllarda yüzde 25-30'ları bulan banka kredisiyle konut alım oranının bugünlerde yüzde 5'i bile geçmediğini vurguluyor. Ateş'e göre bu oran daha da düşecek.

"Tüm sektörü etkilemez"

Ağaoğlu İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Ali Ağaoğlu ise biraz daha iyimser. Bireysel ölçekte sorunlar yaşanabileceğini, ancak tüm sektörü etkileyecek bir kriz beklemediğini söylüyor. Ağaoğlu, müteahhitler arasında banka kredisi kullanımının da sanıldığı gibi büyük boyutlarda olmadığını belirtiyor. Tüketici tarafında ise Türkiye'de gayri safi milli hasılanın yüzde 4'ü oranında konut kredisi stoku olduğuna işaret eden Ağaoğlu, Türk insanının borcuna sadık olmasına güveniyor.

Firmaların konut finansmanını kendi kaynaklarından sağladığını hatırlatan Ağaoğlu, kendilerinin de şu ana kadar 600 milyor dolarlık kaynak kullandırdıklarını kaydediyor. Piyasadaki durgunluktan çok siyasi belirsizliğin risk yarattığını düşünen Ali Ağaoğlu, "Kurumsal ve markalı konut üreten firmalar bu süreçten çok fazla etkilenmeyecek" diyor.

"Majör bozulma yok"

İş Bankası Genel Müdür Yardımcısı Aykut Demiray da siyasi belirsizlik ve enflasyon artışının talebi olumsuz etkilediğini belirtiyor. Ancak Demiray, 2001 krizi sonrasında gerek BDDK gerekse bankaların kredilendirme ilkelerini iyileştirdiğini, bu yüzden de bankalar nezdinde bir sorun yaşanmayacağını düşünüyor. Demiray, piyasalar için en kötü dönemin geride kaldığı inancında:

"Global piyasalardaki dalgalanma hakkında bilgiler veren VIX endeksi kriz döneminde 30'lara çıkmıştı. En iyi zamanlarda 11-12 arasında olan bu endeks şu sıralar 18'in altına gerilemiş durumda. Sektörde majör (büyük çaplı) bir bozulma olmayacağı inancındayım. Çünkü bankalar artık kredi açarken çok ihtiyatlı davranıyor."

A Yatırım Hazine Yöneticisi Demet Peker'se, bankaların gerek tüketicilere gerekse inşaat firmalarına kredi verirken geri ödemelerde aksama ya da hiç ödememe riskini göze alarak, çekingen ve daha temkinli davrandığını ileri sürüyor. Peker, bu yüzden finansal yapısı güçlü inşaat firmalarının tüketicilere çeşitli ödeme planları sunarak riski üstlendiklerini, bu yolla satış artırma yoluna gittiklerini belirtiyor.

Kaynak: kredihavuzu.com