Vatandaşların bina alırken kalite istiyor
BAKIŞ SOHBETLERİ`ne konuk olan Emlakçılar Odası Başkanı Ali Özgül ile Malatya`daki emlak piyasasının durumunu değerlendirdik. Vatandaşların bina alırken dikkat ettikleri özellikleri...
 
BAKIŞ SOHBETLERİ`ne konuk olan Emlakçılar Odası Başkanı Ali Özgül ile Malatya `daki emlak piyasasının durumunu değerlendirdik. Vatandaşların bina alırken dikkat ettikleri özellikleri, semlere göre bina ve kira fiyatlarını, Malatya `daki binaların kalitesini, emlakçıların sorunlarını, durgunluk yaşanan emlak piyasasındaki bu durgunluğun nasıl aşılabileceğini, Kentsel Dönüşüm Projesi `nin Malatya `ya sağlayacağı yararları konuştuk. İşte sorularımız ve cevapları…

BAKIŞ: İnşaat sektörü Türkiye `nin ekonomik lokomotiflerinden biri. Vatandaşlar için de iyi bir yatırım aracı oldu. Özellikle Malatya `da inşaat ve emlak sektörünü şöyle 5 yıl öncesine kadar kıyaslarsak ne durumdayız, bu anlamda gelecek yıllarda neler bekliyorsunuz?

EMLAKÇILAR ODASI BAŞKANI ALİ ÖZGÜL : Ben özellikle ilimizdeki parametreler üzerine konuşmak istiyorum. Bundan beş yıl veya on yıl öncesine gidersek, ben 1978 yılından bu yana bu işin içerisindeyim. 1989-90 yılına kadar Malatya `da gayrimenkul yatırım aracıydı. Bir ev alan ikinciyi veya üçüncüyü almak istiyordu. Ancak 1990`lı yılların sonunda ilimizde gayrimenkuller yatırım aracı olmaktan çıktı; sadece ihtiyacı olanların ev aldığı bir noktaya geldi. Şimdi insanlar kiradan kurtulmak için bir ev alıyor ama, parası varsa da ikinci bir evi almak istemiyor. Yani gayrimenkul alıp kiraya vereyim düşüncesinden vazgeçildi. Neden? Kira gelirleri çok düştü. 1990`lı yıllardan sonra vatandaşlar kızına ya da oğluna ev aldıktan sonra yatırım aracı olarak ikinci bir evi alma düşüncesinden vazgeçti. Bu nedenle ev arsa satışları durdu. 5 yıl veya 3 yıl öncesine kadar gayrimenkul piyasası çok hareketliydi. 3 yılın sonunda ilk defa yavaşlamaya başladı. Özellikle 2007 yılındaki seçimler, siyasi belirsizlikler bu sektörü daha da olumsuz etkilemeye başladı. Şimdi ise açılan parti kapatma davası nedeniyle fiyatlar neredeyse durma noktasına geldi. Gayrimenkul satın almak isteyen vatandaşlar da bu fırsattan yararlanıp kelepir mal almak istiyorlar. Cebine parayı koymuş mesela 100 liralık malı 60 liraya almak istiyor. Bu da piyasayı komple kilitliyor. Yeni inşaatlarda bayağı durgunluk var. Hem fiyatlar yüksek, hem de kredi çekip ev almak isteyenler için faiz oranları çok yüksek.

BAKIŞ: Müteahhitlerin de kar marjını yüksek tutmalarının bunda olumsuz etkisi yok mu? Çünkü 300 bin YTL `ye kadar ev fiyatları çıkabiliyor.

ALİ ÖZGÜL : Müteahhit arkadaşlarımızın kar marjını yüksek tutmalarının elbette bunda etkisi büyük. Bugün müteahhit arkadaşlarımızın yüzde 60-70 kar marjı ile daire sattıklarını çok iyi biliyorum. Çöşnük`te 100 bin YTL `ye mesela lüks bir daire alıyorsunuz, ama aynı daire Karakavak `ta, Fahri Kayahan Bulvarı `nda 300 bin YTL `ye kadar çıkıyor. Halbuki aynı maliyet. Ama fiyatlar arasında büyük farklar var.

BAKIŞ: Önümüzdeki bir yıl içerisinde bu sektörde ne gibi gelişmeler olabilir? Ne gibi tahminler yapılıyor?

ALİ ÖZGÜL : Mortagage yasası biliyorsunuz 2007 yılında kesinleşti. Fakat banka faizlerinin çok yüksek olmasından dolayı bu mortgage sistemi oturmadı. Uygulanıyor da tam uygulanamıyor. Orda sıkıntı yaşıyoruz. Gayrimenkulün gelecek yıllarla ilgili tahminlerine bakacak olursak, gayrimenkul çok güvenli bir yatırım olduğundan dolayı kimse zarar etmez. Siyasi belirsizliklerin ortadan kalkmasıyla piyasa canlanacaktır.

BAKIŞ: Peki vatandaşlar daha çok hangi binaları tercih ediyorlar? Ev alırken nelere dikkat etmek gerekiyor?

ALİ ÖZGÜL : Özellikle 2000 yılından sonra yapılmış binaları vatandaşlarımız tercih ediyor. Çünkü 2000 yılından sonra yapılan binalar deprem yönetmeliğine göre yapılmış. Deprem yönetmeliği göz önünde bulundurularak yapılmış binalardan satın almak müşterilerimizin birinci hedefi. Bundan önce yapılmış binalar satılmıyor mu? Satılıyor ama müşterilerimizin yüzde 80`i deprem yönetmeliğinden sonraki binaları tercih ediyor. Bu da demektir ki deprem yönetmeliğinden önceki binalara bir rağbet var.

İlimizde gayrimenkul fiyatlarının yılbaşından sonra hareketleneceğini düşünüyoruz. Nakit sıkıntısı olmayan veya nakidi olan arkadaşlarımızın tam ev alma zamanı olduğunu düşünüyorum. Borçlanarak ev almanın zamanı değil. Şimdi borçlanarak ev almak isteyen arkadaşlarımız zorlanıyor çünkü faiz oranları yüksek. Nakidi olanlar da kelepir aramasınlar, evin değerini verip alsınlar.

BAKIŞ: Malatyalı olup da yurt dışında olanların sayısı oldukça yüksek. Bu mevsimde gurbetçilerin tam izin kullanma ayları. Bu aylarda sektörde bir canlanma olması gerek mi?

ALİ ÖZGÜL : Şimdi gurbette yaşayan vatandaşlarımızın eskisi gibi Malatya `ya yatırım yapmadıkları gözleniyor. 1995-1996 yılından sonra yurt dışından gelen vatandaşlarımız Malatya `da gayrimenkul almıyor. O yıllara kadar yurt dışında yaşayan vatandaşlarımızın bu sektöre çok büyük katkısı vardı. Ama 1995 yılından sonra Malatya `ya bu anlamda eskisi gibi çok yatırım yapmıyorlar.

Yurt dışındaki vatandaşlarımızın çocukları artık turistik bölgelere yatırım yapmayı tercih ediyorlar. Çünkü tatillerini oralarda değerlendiriyorlar. Hatta çoğu buradaki evini satıp gidip o bölgelerde yatırım yapıyor. Belki baba yadigarı ata toprağı diye bir tanesini bırakıyor.

BAKIŞ: Deprem yönetmeliğine göre yapılan binalara daha çok talep var dediniz. Müşteri bunu özellikle istiyor mu? Bu kontroller sizce yeterince yapılıyor mu?

ALİ ÖZGÜL : Bu konuda vatandaşlar artık çok bilinçli. Müşteri kesinlikle can güvenliğini birinci sırada tutuyor. Deprem yönetmeliğinden sonra yapılan binalar çok sıkı bir denetimden geçiyor. Özellikle belediye bu konu üzerinde hassasiyetle duruyor. Müteahhitlerimiz de o hassasiyeti koruyor. İstanbul depreminden sonra müteahhitlerin ne gibi sıkıntılar yaşadıklarını bildikleri için onlar da bu kontrollere uyuyorlar. İnşaat aşamasında gerekli her kuralı yerine getiriyorlar.

BAKIŞ: İnşaat emlak işlerinin şu sıralar durgun olduğunu söylediniz ancak mevsim itibariyle de inşaatların devam ettiğini her yerde inşaatların yükseldiğini görüyoruz.

ALİ ÖZGÜL : Üç ay öncesine kadar gerçekten bir yoğunluk vardı. Yeni projeler hayata geçecekti belki, ama bu siyasi belirsizliğin başlamasından sonra demir fiyatlarına da yüzde 100`e varan zam geldi. Bu durum müteahhitlerin de işlerinin biraz yavaşlatmasına neden oldu. Ama üç ay öncesine kadar inşaatlarda bir yoğunluk vardı. Türkiye `nin her yerinde aynı durum sözkonusu. Biz her ne kadar `Piyasa durgun da desek` de gayrimenkuldeki durgunluk öyle çok ağlatacak türden değil. Yani Türkiye ekonomisinin yaklaşık yüzde 60`ının inşaat sektöründen karşılandığını düşünürsek bu sektör hala birinciliğini koruyor. Elbette biz alışmışız; günde tapuda 20-25 tane gayrimenkul satışının olduğu günleri biliyoruz. Bugünlerde bu rakam 6-7`ye düştü.

BAKIŞ: Malatya `daki emlak fiyatlarına bakıldığında birçok ile göre çok pahalı geliyor. Bu pahalılığın nedeni nedir?

ALİ ÖZGÜL : Ben şöyle bakıyorum. Malatya `da 300 bin YTL `ye daire alıyorsunuz ve bunu kiraya vereceksiniz. Kaç liraya verirsiniz? O 300 bin YTL `lik dairenin kirası 1.500 YTL .

BAKIŞ: Bu kiraları ödeyen müşteri bulunuyor mu?

ALİ ÖZGÜL : Var tabi. Olmaz mı. Az da olsa o tür daireleri tutan müşteri var. Şehir merkezinde kiralarımız esasında uygun. Çok da pahalı değil. Zafer Mahallesinde 300 YTL mesela. Kıyaslarsanız esasında çok da pahalı olmadığını görürsünüz.

Bunun nedeni de şu: TOKİ `nin toplu konutlar yapması, Karakavak bölgesinde yeni bir sürü konutun yapılması. Merkezdeki kiraların düşmesine neden oldu. TOKİ konutları olmasaydı, Karakavak `taki yeni inşaatlar olmasaydı, bugün eski mahallelerde kiralar ortalama 500-600 YTL olurdu.

BAKIŞ: TOKİ `nin konut yapmasını nasıl değerlendiriyorsunuz?

ALİ ÖZGÜL : TOKİ `nin çalışmalarını elbette olumlu buluyoruz. Malatya `daki alt gelir grubuna ait insanlar için gerçekten önemli bir fırsat oldu. Vatandaş 172 YTL ödeyerek ev sahibi oluyor. Ben geçenlerde bölgeye gittim, orada yeni bir şehir oluşmuş durumda.

Vatandaş peşinatı veriyor, oturmaya başlıyor 172 YTL taksitle ev sahibi oluyor.

BAKIŞ: Malatya Belediyesi `nin `Kentsel Dönüşüm Projesi ` hayata geçiriliyor. Sektörünüz adına bu projeyi nasıl değerlendiriyorsunuz. Malatya `ya bir katkısı olacak mı? Emlakçıların işlerini nasıl etkileyecek?

ALİ ÖZGÜL : Belediyenin bu çalışması özellikle müteahhit arkadaşlarımız ile en çok emlakçılarımızı etkileyecek. Bu bir kere Malatya halkının gayrimenkul ihtiyacını rahatlatacak. Yani bu tamam biz sıkıntı yaşayacağız, ama halkımız rahat edecek. Bu açıdan biz belediyenin bu çalışmasını gönülden destekliyoruz. Hatta Malatya `nın görünümü değişecek, gecekonduları ortadan kaldıracak. Kuzey çevre yolu açılacak. Şehir gelişecek, canlanacak.

BAKIŞ: Malatya `da şöyle emlak fiyatları ile ilgili olarak semt semt bilgi verebilir miyiz?

ALİ ÖZGÜL : Çevreyolu`nun altını diyelim mesela, o bölgede fiyatlar 30-70 bin YTL arasında daire fiyatları var. Kiralar ise 200-300 YTL arasında. Çevreyolunun altından Yeşiltepe `ye kadar olan bölgeyi düşünebilirsiniz. Taştepe , Melekbaba, Çavuşoğlu , Kiltepe v.s

Çevreyolu`nun güney kısmında yeni binalar değil ama 2000 yılından önce yapılan binaların kiraları 300-400 YTL arası, daire fiyatları ise 35-55 YTL arasında. Zafer, İstiklal , Hasan Varol , Başharık, Cengiz Topel mahallelerinde 2000 yılından sonra yapılan binaların fiyatları ise 60-80 bin YTL arasında değişiyor. Yeni yerleşim bölgesi olarak Karkavak bölgesinde daire fiyatları 80-300 bin YTL arası. Paşaköşkü civarı ise 60-150 bin YTL arasında değişiyor. Yeni sitelerin oluşturulduğu Fahri Kayahan Bulvarı `nda ise 300 bin YTL civarında. Ama tabi o bölgedeki daireler büyük ve metrekaresine göre fiyatlar değişiyor.

BAKIŞ: Malatya `da talebin en yüksek olduğu semtler nereler?

ALİ ÖZGÜL : Emlak talebi genelde Karakavak bölgesine yoğunlaşıyor. Ama fiyatlar yüksek olunca bu isteklerinden vazgeçiyorlar. Bir de vatandaş artık sosyal tesisleri bulunan, içinde sportif alanları bulunan siteleri tercih ediyorlar. Vatandaş artık kaliteyi arıyor, kalite istiyor. Bunlar ev alırken dikkate alınan kriterler haline geldi. Dolayısıyla yeni sitelere yöneliyorlar. Fiyatlar da bu yüzden yeni sitelerde yüksek oluyor.

BAKIŞ: Malatya `da ev kiralarken emlakçı üzerinden kiralama olayı yoğun mu? Çünkü küçük yerlerde evi emlakçı aracılığı ile bulursunuz, sonra ev sahibine ulaşıp emlakçıyı devreden çıkarırsınız düşüncesi hakim. Bu anlamda emlakçılar büyük sıkıntı yaşıyor mu?

ALİ ÖZGÜL : Şimdi emlakçı bir evi kiraya verdiğinde bir aylık kira karşılığında komisyon istiyor. Kiralama olayını büyük şehirlerle kıyaslarsanız, Malatya çok farklı. Başka şehirde oturup da Malatya `da evi olan kişi sayısı çok az. Dolayısıyla emlakçı aracılığı ile kiraya verme olayı çok az. Zaten ev sahibi Malatya `da, dolayısıyla kiracının ev sahibine ulaşması çok kolay.

BAKIŞ: Emlakçıların sıkıntıları nedir? Emlakçılık gerçekten profesyonel bir meslek midir?

ALİ ÖZGÜL : Bizim meslek grubu ile diğer meslek gruplarını bir tutmamak lazım. Bugün bir manavı düşünün. Ne olursa olsun, hangi şartta olursa olsun manav günde bir siftah yapar ama öyle emlakçılarımız var ki 6 ayda bir gayrimenkul satamıyor, ya da kiraya veremiyor.

Çünkü bu, günlük satılan bir iş değildir. Şimdi örneğin, 6 ay iş yapmayan bir emlakçı 6 ay sonra 100 bin YTL `lik bir daire sattı. Bu satışın sonunda emlakçının 3 bin YTL daire sahibinden, 3 bin YTL de sattığı kişiden olmak üzere 6 bin YTL komisyon alması gerekiyor. Ancak her ne hikmetse satış sonrasında taraflar bu komisyonu ödemek istemiyor ve bu kazancı yüksek olarak buluyorlar. Şimdi emlakçı 6 ay boyunca iş yapmamış, bir büronun aylık masrafı bin YTL , 6 ay iş yapmamışsa 6 bin YTL . Bu adam zaten o işi yaparken 6 bin YTL borçlu. Ama emlakçılık sanki kolay para kazanılan bir işmiş gibi herkesin de bir kenarda köşede yapmaya çalıştığı bir iş oldu. Yani toplumda emlakçıların kolay para kazandığı yönünde bir imaj var. İşin aslı hiç de öyle değil. Yani biz Malatya `da emlakçılık sektörünü bir türlü kabullendiremedik.

BAKIŞ: Malatya `da ne kadar emlakçı var? Ya da sizin kaç üyeniz var diye soralım?

ALİ ÖZGÜL : Odamıza kayıtlı vergi mükellefi olan 230 kişi var. Yaklaşık bir 50 kişi de Ticaret Odası `nda kayıtlı arkadaşlarımız var. 20 tane de 6-7 aydır işe başlayan ancak henüz odamıza kayıt olmayan arkadaşlarımız da bulunuyor 300`ün üzerinde bu işi yapan meslektaşlarımız Malatya `da mevcut.

BAKIŞ: Zaten şu anda bir kişinin emlakçılık bürosu açabilmesi için sizin tarafınızdan kursa tabii tutulması gerekmiyor mu?

ALİ ÖZGÜL : 2003 yılında Emlakçılık Mecburi Standardı çıktı. Sanayi Ticaret Bakanlığı , Emlakçılık Mecburi Standardı`nı çıkardı. Bürolarını, sertifikalarını almaları lazım. Büroları en az 57 metre kare olmalı. 2005 yılına kadar biz dernektik. 2005 yılında kurslar başladı. Biz kurs başlattık, maliye kaydı olmayanları kursa almadık. Maliye kaydını zorunlu kılınca çoğu arkadaşımız kayıtlarını yaptırdılar, o zaman ki yasaya göre Oda da 200 kişiden oluşuyordu. O zaman Odamızı kurduk. Şu an Malatya Emlakçılar Odası `nın bugün kurulması için 500 üye olması gerekiyordu.

BAKIŞ: Türkiye `nin her ili için bu üye sayısı aynı mı?

ALİ ÖZGÜL : Türkiye `nin her yerinde aynı. İstanbul `da da aynı Malatya `da aynı. Esasında nüfusa göre olması lazım. Bugün Doğu Anadolu Bölgesi `nde Malatya tek oda . Güneydoğu Anadolu Bölgesi `nde sadece Gaziantep var. Diğer illerin çoğunda dernek var.

BAKIŞ: Oda olmanın getirdiği avantajlar var mı?

ALİ ÖZGÜL : Oda olmanın getirdiği avantaj şu: En azından bu mesleğe bir kurumsal kimlik kazandırıyorsunuz. Emlakçı arkadaşlarımıza bir kurumsal kimlik kazandırdık. Bugün Emlakçılar Odası , üyelerini protokolde temsil ediyor. Yani mesleki açıdan en büyük getirisi bu.

BAKIŞ: Bölgede tek olmasının diğer illere bir katkısı oluyor mu?

ALİ ÖZGÜL : Yasamız çıkmadığı için bölgedeki diğer illere bir katkımız olmuyor. Yasamız bekliyor. Siyasi belirsizlikler ortadan kalkarsa öyle tahmin ediyorum ki, biz oda olarak bölge konumuna geleceğiz.

BAKIŞ: Yasal yollarla çalışmayan emlakçılar elbette ki vardır ya da etik olmayan bir şekilde çalışan emlakçılar. Bu gibi kişiler üzerinde yaptırım gücünüz var mı?

ALİ ÖZGÜL : Biz öncelikle bu gibi arkadaşlarımızla bire bir konuşarak uyarıyoruz. Bir kere bu mesleğin saygınlığı açısından önem taşıyor. Ancak yaptırım gücümüz yoktur. Ceza kesmek gibi yani. O ancak Sanayi Ticaret İl Müdürlüğü `müze müracaat ederek, standartlara uymadığını ve bürosunun kapatılması gerektiğini söylüyoruz. Tamamına denetlemeyi yaptırıp bu kapatılmaları sağlamam lazım, ama o da bize sıkıntı verir. Çünkü üyelerimizin yüzde 75-80`i standartlara uygun değil. Bunlar da yavaş yavaş olacak. Son yıllarda üyelerimiz bu standartları yakalamaya çalışıyor. Eski alışkanlıklar yavaş yavaş bırakılıyor.

BAKIŞ: Emlakçılık Türkiye `de emekli olanların `Boş durmaktansa senede bir iki ev satayım benim için ek bir gelir olur` diye düşünenlerin çok yaptığı bir işti. Hala bu görüş geçerli mi?

ALİ ÖZGÜL : Yasa çıktıktan sonra olmayacak. Yasa çıktıktan sonra o gibi düşünenlerin böyle bir fırsatı olmayacak. Son yıllarda açılan bürolara bakıyorum genellikle genç insanların yapmaya başladığı bir iş alanı oluyor. Ve büroları, mesleki standartlara da uygun bir şekilde açıyorlar. Bu da tabi ileriye dönük olarak mesleğin geleceği açısından mutluluk verici.

Yasa çıktıktan sonra Türkiye genelinde bir `Emlakçılık Lisanslama Sınavı` yapılacak. Bu sınavda ben kendi üyelerimizin yüzde 80`inin başarılı olamayacağını düşünüyorum. O sınavda 4 kez üst üste girme hakkına sahip olacaklar, bu sınavda başarısız olanlar bürosunu kapatmak zorunda kalacaklar. Emlak Mali Müşavirliği Yasası çıktıktan sonra tabi. O sınavda başarılı olan arkadaşlarımıza Emlak Müşavirliği Belgesi verilecek. Onlar o belgeleri aldıktan sonra emlakçılık yapacak arkadaşlarımıza mutlaka 4 yıllık üniversite mezunu zorunluluğu gelecek. İşte o zaman bu işe kalite gelecek. İnşallah bu yasa en kısa zamanda çıkar da biz de rahatlarız.

Bakınız Türkiye `de meslek gruplarına girin, bizim ülkemizde `Emlakçılık` mesleği diye bir meslek yok. Avrupa `da ise emlakçılık mesleği üst sıralarda yer alıyor. Zaten Avrupa Birliği süreci ile yeni yeni bu meslek kabul edilmeye başlandı. Hükümet de bu konuda gerekli alt yapıları oluşturma çabasında.

BAKIŞ: Emlakçılık sektöründe ev alma, satma olayları internet üzerine taşındı. Siz de aktif olarak bu hizmeti veriyor musunuz?

ALİ ÖZGÜL : Türkiye genelinde biz emlak dernekleri olarak bir federasyon oluşturduk Merkez Ankara `da. Bu federasyonumuz Milliyet Gazetesi emlak servisi ile bir anlaşma yaptı.

Benim Malatya `da kaç emlakçım varsa oraya kaydetmişim. Kimin ne ilanı varsa internetten yayınlanıyor ve satılık, kiralık emlak ilanları çıkıyor. Bu bilgiler sürekli de güncelleniyor. Tayini çıkan biri internetten eve bakıyor, beğeniyor , tutuyor, Malatya `ya gelince kapısında anahtarı kendisine teslim ediliyor. Her emlakçımızın 100 tane ilan verme hakkı var.

BAKIŞ: Sohbetimizin sonunda sizin son olarak söylemek ya da eklemek istediğiniz şeyler varsa onları da alalım.

ALİ ÖZGÜL : Dediğim gibi yasa çıktıktan sonra her isteyen bu mesleği yapamayacak. Yani hizmette kaliteyi ön planda tutan insanlar kalıcı olacak. Herkesin, her önüne gelenin yapacağı bir iş olmayacağı için mesleğe de bir güven gelecek. Kalite gelecek. İnsanlar rahat edecek. Yani sizin bu mesleğe bakış açısınız değişecek. Devlet kabul edince, toplum da kabul edecek. Şu anda bizim mesleğimiz, meslek olarak kabul edilmiyor. İnşallah mesleğimize saygı duyulacak.
 

Kaynak: tumgazeteler.com